L’idée importante du premier point est que s’il coûte cher, en temps de recherche et en frais de déménagement, de changer d’appartement, votre bailleur peut, si le contrat ne prévoit rien, augmenter votre loyer au-delà du prix du marché. Plus précisément, s’il augmente votre loyer à la hauteur du prix du marché plus un peu moins que le prix d’un déménagement, vous n’avez pas intérêt à déménager. Donc, en un certain sens, vous vous faites avoir, puisque si vous n’étiez pas bloqué, vous pourriez louer ailleurs au prix du marché. Techniquement, ça s’appelle un “hold-up”.

Le législateur a cru bon d’agir en imposant de façon assez drastique la forme que peut (ou plutôt : doit) prendre le contrat de location d’un logement non meublé, y compris les augmentations de loyer. La plupart des articles d’un tel contrat sont d’ordre public, càd qu’on ne peut y déroger, les deux parties fussent-elles d’accord pour le faire. Et récemment (loi SRU), beaucoup des conditions de la loi de 1989 s’appliquent également à la location d’un appartement meublé.

Là, l’économiste se pose des questions. Etait-ce bien nécessaire ? On pourrait très bien fixer avant la signature du bail les conditions d’augmentation, de préavis, de renouvellement etc. Tant que vous n’avez pas déménagé, le problème de hold-up ne se pose pas et vous avez toute la liberté de ne pas signer le bail s’il ne vous plait pas. Il faudra vous méfier un peu, mais rien ne vous empêche de décider à l’avance sur l’index à utiliser pour les augmentations futures du loyer, les conditions de préavis, etc.

Surtout que le contrat de location imposé par la loi a un coût. Pourquoi imposer d’office des conditions qui pourraient n’arranger aucune des deux parties ? Il y a là un clair manque à gagner. Vous, bailleur, êtes prêt à baisser votre loyer en échange d’un contrat ferme (pas de résiliation possible avant le terme pour le locataire) ? Pas possible, même si je suis sur qu’on pourrait trouver des locataires intéressés. Vous voulez mettre en location votre appartement pour moins de trois ans (ou un an en meublé) ? Sauf conditions particulières pas évidentes, pas possible encore une fois. Une des raisons pour lesquelles le marché locatif est tendu est sûrement le manque de flexibilité (mot tabou) des baux.

« Oui, mais, si on laisse les contrats libres, les locataires vont se faire avoir et, en position de faiblesse, signer n’importe quoi. Pour les bailleurs, ce sera la liberté du renard dans le poulailler» me retorquera-t-on. Faut voir, et se méfier des raisonnements en équilibre partiel. Si mettre un appartement en location devient plus intéressant, il y aura plus de bailleurs. Il y aura donc compétition entre les bailleurs pour avoir les « bons » locataires. Si vous avez un bon dossier, rien ne dit que vous ne serez pas en position de force pour imposer les mêmes conditions que la loi 1989, voire de meilleures, ou d’autres non prévues par la loi mais qui vous arrangent. Et ce n’est pas un raisonnement purement théorique. Je l’ai vécu en personne aux Etats-Unis, où, ayant un bon dossier dans une petite ville, je négociais mes baux de location (qui sont plus ou moins libre) sans me sentir en position de faiblesse, et tous les appartements que j’ai loué étaient salubres.

Si vous n’avez pas un bon dossier, ça sera probablement moins rose. Une libéralisation des baux amènera sans doute une segmentation du marché locatif. Les bons appartements pour les bons locataires, les moins bons apparts pour les autres. Mais il ne faut pas idéaliser la situation présente. Certes, les personnes en position de faiblesse sont protégés par la loi 1989 mais, dans l’état actuel du marché locatif, ces personnes n’ont aucune chance de louer de toute façon, les prix sont trop haut. La loi de 1989 leur fait une belle jambe. Le législateur a décidé de négocier collectivement au nom des locataires, en imposant des conditions de bail très avantageuses. Il a oublié la réaction possible des bailleurs : vendre ou augmenter les loyers pour compenser la non-flexibilité des baux. Un peu comme si le législateur imposait que seules des voitures répondant aux critères de qualité et de sécurité de Mercedes pourraient être vendue en France, en croyant que ceux qui roulent en Twingo auront maintenant une Mercedes. Evidemment, non, car les prix augmenteront aussi, et si vous ne pouviez que vous payer une Twingo, vous roulerez à vélo. Le marché locatif s’est donc restreint pour ne servir que la demande solvable. Tout rapport avec un certain phénomène appelé chômage est bien entendu fortuit :-)

Il y a donc une catégorie de locataires potentiels, les plus faibles, qui ne trouveront jamais dans le privé, faute de pouvoir se le payer. Pour elles, c’est le logement social, ou le « mal-logement ». Pas dit qu’une famille nombreuse logée dans une caravane ou dans un F2 parce qu’il n’y pas de place dans les HLM du coin n’y gagnerait pas à signer un bail un peu moins favorable que la loi 1989 pour se loger dans le privé. D’ailleurs, à en croire les reportages à la télé sur les « hôtels long séjour » peu ragoûtants, elles le font.

« Oui, mais c’est scandaleux, ces conditions de logement. Faut faire une loi. » C’est scandaleux, en effet. Mais une loi n’y changera rien, on vient de le voir, c’est un problème économique, pas tout le monde ne peut se payer un logement décent avec un bail décent. Imposer par la loi des logements-Mercedes à tout le monde sans solvabiliser les pauvres ni leur offrir une option de rechange, ça ne coûte pas cher, ça peut rapporter gros aux élections, mais ça ne sert à rien. Si vous voulez que les pauvres se logent dans un logement au-dessus de leurs moyens - ce qui, opinion personnelle, est un but tout à fait louable ( ;-) ! ) - il faut le leur payer ! Donc, voter pour un gouvernement qui soit prêt à lever les impôts nécessaires, qui soit prêt à imposer un gestion intelligente, non corrompue et à long terme du parc HLM, à y imposer l’ordre pour que ce soit vivable, à en construire plus, etc. Et, amha, c’est bien là que le bât blesse…

LSR

PS : Dans cette note, j’ai voulu me concentrer sur les baux, mais il y a beaucoup d’autres éléments intéressants, comme annoncé dans l’introduction, et que (modestement) j’essaierai de couvrir dans de futures notes. Il y a la protection dont bénéficient les locataires défaillants, évidemment, mais aussi la question à qui profitent les aides (pas à qui on croit, c’est une sombre histoire d’élasticité) et qui paye réellement les multiples impôts qui frappent le nanti propriétaire-bailleur (bis repetitas, pas qui on croit, c’est encore une sombre histoire d’élasticité). Donc, à suivre !